Kodin ja taloyhtiön rajapyykkejä
Kiinteistölehti 3/2010, Asuminen

Heinäkuussa voimaan tuleva uusi Asunto-osakeyhtiölaki ei tuo vastuunjakotaulukkoon osakkaan ja taloyhtiön vastuisiin niin suuria muutoksia kuin miltä lain valmisteluvaiheessa ounasteltiin. Jotain kuitenkin muuttuu.

Rakenteisiin kuuluvat eristeet ovat yhtiön vastuulla. Siten esimerkiksi märkätilojen lattiapäällysteenä ja samalla eristeenä toimivan muovimaton kunnossapito on taloyhtiön vastuulla. Sen sijaan laatoitus on osakkaan vastuulla.

Pinnoitteet ovat osakkaan vastuulla; lukuun ottamatta siis pintoja, jotka saattavat maallikosta tuntua ”pinnalta” mutta ovat todellisuudessa vesieristeitä.

Rajapintoja

Ulko-ovet kuuluvat taloyhtiölle. Huoneiston väliovet sen sijaan ovat osakkaan vastuulla, myös sisempi ulko-ovi jota juuri välioveksi usein kutsutaankin.

Ulko-ovessa on kuitenkin kaksi merkittävää poikkeusta. Lisälukko osakkaan tai asukkaan asentamana, varmuusketju ja murtosuojaus eivät kuulu yhtiölle. Ovipumppu kuuluu osakkaalle, jos se on oven sisäpuolella.

Ulompi parvekeovi kuuluu taloyhtiölle, mutta sen sisäpuoliset tiivisteet osakkaalle. Parvekkeen sisempi ovi kuuluu osakkaalle.

Ikkunatyyppi ratkaisee

Sisemmät ikkunat kuuluvat osakkaalle. Myös umpiolasielementin sisempi lasi, jos se on avattava. Sen sijaan kiinteät umpiolasielementit kuuluvat kokonaan yhtiön vastuulle, myös sisemmät lasit.

Ammeet ja altaat kuuluvat osakkaan vastuulle, myös rakenteisiin muuratut. Hanat ja sekoittimet sen sijaan kuuluvat uudessakin laissa yhtiön vastuulle, samoin vesilukko (”hajulukko”) ja lattiaputki. Jos osakas on asentanut itse talon yleisestä tasosta poikkeavia hanoja tms. varusteita, ne ovat hänen vastuullaan.

Letkut ja käsisuihkut ovat osakkaan vastuulla, samoin bideesuihku ja pesu- ja tiskikoneiden letkut.

Jakamaton valtaistuin

Wc-pytty on nyt jakamaton kokonaisuus. Itse istuin, allas, säiliö ja huuhtelulaitteisto kuuluvat kaikki yhtiön vastuulle, ellei osakas ole asennuttanut jotakin yhtiön yleisestä tasosta poikkeavaa.

Maalämpöpumppu kuuluu yhtiölle. Taloyhtiön asennuttama ilmalämpöpumppu kuuluu yhtiölle ns. perusjärjestelmäkäsitteen mukaisesti. Osakkaan asennuttama ilmalämpöpumppu on osakkaan vastuulla.

Jos koneellinen tuloilmajärjestelmä on huoneistokohtainen, eli huoneistossa on oma ilmanvaihtokone, on sen huolto nykyisen lain mukaan kuulunut osakkaalle. Uuden lain mukaan myös nämä laitteet kuuluvat taloyhtiölle, mikäli ne ovat talon alkuperäisvarusteita tai koko taloon yhteisesti myöhemmin asennettuja. Sen sijaan ilmanvaihtokoneen suodattimien vaihto on osakkaan vastuulla samalla tavoin kuin venttiilien suodattimet. Monissa taloissa tosin huoltoyhtiö vaihtaa suodattimet säännöllisin välein tai ainakin tuo suodatinmateriaalin postiluukusta ja tarjoaa vaihtoapua sitä haluaville.

Sähkökatkaisimen ja pistorasian peitelevyt ovat osakkaan vastuulla. Toisin sanoen, muovinen kuori on osakkaan ja vain ”sisuskalut” yhtiön. Jos pistorasian kotelo repsottaa mutta siinä ei ole toiminnallista vikaa eli virta kulkee, joutuu osakas vaihtamaan sen itse. Pelkän kuoren vaihtaminen ei ole sähkötyö. Pistorasian ja valaisinkytkimen kannen irrottaminen ja kiinnittäminen esim. tapetoinnin ajaksi on sallittua maallikollekin. Tätä voi soveltaa tyyppihyväksyn uuden kannen vaihtamiseenkin – mutta muistetaanhan katkaista virta pääkatkaisijasta ensin!

Saunan kiuas on osakkaan vastuulla kuten nykyisessäkin laissa.

Parveke, piha ja puutarha

Osakkeenomistajan rajatun piha-alueen nurmikko ja kukkaistutukset ovat hänen vastuullaan. Sen sijaan sillä kasvavat puut ja alueen raja-aita kuuluvat yhtiölle.

Alkuperäiset terassit kuuluvat taloyhtiölle.

Osakkaan yksinomaiseen käyttöön rajattu piha-alue on yhtiön vastuulla. Tällöin alueen tulee olla selkeästi rajattu esimerkiksi aidalla. Sama pätee sellaisiin ensimmäisen kerroksen asuntoihin, joissa asukkailla on parvekkeen sijasta esimerkiksi pieni aitaus.

Osakas vastaa kuitenkin nurmikosta tms., vähäisiksi katsottavista istutuksista sekä itse asentamistaan ulkovalaisimista.  

Uuden lain mukaan parveke on taloyhtiön vastuulla. Osakkaan on silti huolehdittava lumen, jään ja veden poistamisesta.

Yhtiökokouksella päätösvaltaa

Yhtiön ja osakkaiden vastuunjako kunnossapidossa noudattaa Asunto-osakeyhtiölain luvun 4 pykäliä 2 ja 3, jollei taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiöjärjestyksen nojalla vastuunjakoa voidaan muuttaa paljonkin, mutta sitä koskevat päätökset on tehtävä Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää tehdä osakkaalle kuuluvan kunnostustyön yhtiön kustannuksella. Tämä edellyttää, että työ liittyy yhtiössä tehtävään kunnossapitoon tai uudistukseen tai on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Lisäksi se ei saa loukata osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Yhtiön oikeudesta teettää osakkaan vastuulla oleva työ ja toisaalta osakkaan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva työ säädetään myös neljännen luvun pykälissä 4 ja 5.

Korjausvastuuseen ei vaikuta se, millaisia vakuutuksia yhtiöllä ja sen osakkailla ja asukkailla on.

Kiinteistön täysarvovakuutuksen ja osakkaan kotivakuutuksen raja ei kulje täysin samoin kuin yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun raja. Kiinteistövakuutuksen korvauspiiri on joiltakin osin laajempi kuin taloyhtiön vastuualue. Toisaalta kotivakuutuksista voidaan korvata myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia osia.

Uusi Vastuunjakotaulukko kertoo mikä kuuluu kellekin

Kiinteistöalan Kustannus on julkaissut uuden lain mukaisen Vastuunjakotaulukon kommentteineen. Siitä selviää asiantuntijoiden täsmällisyydellä mutta maallikollekin ymmärrettävästi, mitkä talon rakenneosat ja varusteet kuuluvat kenenkin vastuulle.